L’achat d’un condo est un investissement majeur dans une vie. Mieux vaut d’abord bien évaluer la santé financière de la copropriété que vous convoitez. Avant d’acheter un condo, évitez un cauchemar financier en répondant aux questions suivantes, lesquelles vous donneront de bons indices!
Avertissement – Cet outil est un guide. Les informations qu’il contient ne sont pas des conseils juridiques, mais visent plutôt à aider les nouveaux acheteurs de condos à comprendre le marché de la copropriété. Le guide attire l’attention sur des éléments importants que l’acheteur a tout intérêt à examiner avant d’investir dans une copropriété. Certaines informations pourraient s’avérer erronées pour quelques cas particuliers. Chaque copropriété est unique, et, dans le doute, un acheteur potentiel devrait consulter un notaire ou un avocat spécialisé dans le domaine afin de se protéger.
Question 1: Le condo est-il neuf ou usagé?
Le contrat préliminaire du promoteur
Lisez ce contrat attentivement ou, encore mieux, consultez un avocat afin qu’il examine son contenu.
Une fois ce contrat signé, la loi vous donne le droit de l’annuler (« faculté de débit ») dans les dix jours suivant la signature des deux parties. Si le contrat préliminaire fait référence à une « note d’information », ce document complémentaire devra être inclus au contrat. Le délai de dix jours qui vous est accordé pour annuler débute uniquement lorsque vous avez reçu la « note d’information », laquelle est nécessaire à la bonne compréhension du contrat à signer.
Si vous n’utilisez pas votre droit de « faculté de débit » avant les dix jours permis par la loi et que vous changez d’idée pour l’achat de votre condo, il est probable que vous perdiez vos acomptes, tout dépendant des négociations avec votre promoteur.
Vos dépôts au promoteur
Si le projet du promoteur n’est pas accrédité à un plan de garantie réglementaire , faites attention! Sans plan de garantie, vos acomptes ne seront pas protégés. Dans le cas où le promoteur ferait faillite, ils ne seraient pas récupérables, à moins d’avoir été conservés dans le compte en fidéicommis du notaire du promoteur. Portez également attention au montant maximal de protection des acomptes du projet du promoteur (si celui-ci en a un), car ceux déboursés après l’atteinte de ce montant ne seront pas protégés.
Budget prévisionnel
Pour attirer des acheteurs, le promoteur établit souvent des frais de condo irréalistes. Si ces derniers sont plus bas, c’est qu’il absorbe les coûts ou gère l’entretien de l’immeuble par le biais de sa propre entreprise. Quand l’immeuble est pris en main par le conseil d’administration, les administrateurs doivent ainsi souvent augmenter considérablement le montant des frais de condo pour pouvoir couvrir toutes les dépenses communes, lesquelles ne sont plus prises en charge par le promoteur.
Après la réception de l’immeuble, si les administrateurs conservent les mêmes frais de condo, une des situations suivantes en est probablement la cause :
- Situation 1
Les administrateurs manquent d’expérience dans le domaine de la copropriété et veulent conserver les frais (trop bas) pour plaire à l’ensemble de la copropriété. - Situation 2
Les administrateurs veulent conserver les frais de condo bas pour plaire aux acheteurs potentiels. Cette situation mènera aux mêmes scénarios et conséquences décrits à la situation 1 (frais conservés pour plaire à l‘ensemble des copropriétaires). - Situation 3
Les administrateurs réfléchissent plutôt comme des locataires et pensent à plus court terme, voulant éviter de payer pour les dépenses futures de l’immeuble. Ils pensent vendre avant que l’immeuble ait besoin de ces fonds, or ils veulent payer le moins possible à l’avance.
ATTENTION : Les frais de condo doivent être basés sur les dépenses anticipées pour l’entretien et la réparation des parties communes de la copropriété. Autrement, l’entretien, la valeur et la stabilité de la gestion de l’immeuble en souffriront. Pourquoi? Parce qu’un des scénarios suivants risque fort de se produire :
- Scénario 1 – Les administrateurs effectueront les tâches d’entretien et de réparation que la copropriété nécessite, mais comme le fonds d’opération sera insuffisant pour payer ces dépenses, ils devront procéder à une ou même des cotisations spéciales afin de couvrir le coût des dépenses impayées.
- Scénario 2 – Les administrateurs n’effectueront pas les tâches d’entretien et de réparation que la copropriété nécessite, ce qui mènera à la détérioration prématurée de l’immeuble. Résultats :
- des cotisations spéciales seront nécessaires pour couvrir le coût des réparations supplémentaires,
- les primes d’assurance grimperont,
- et les franchises seront plus élevées que la norme en raison du nombre de sinistres, lesquels découleront directement du manque d’entretien.
- Scénario 3 – Le scénario 2 est réalisé au début de la vie de la copropriété, mais la gestion des administrateurs change par la suite. Ils augmentent les frais de copropriété à un niveau réaliste, calculés comme il se doit, donc en fonction des dépenses de la copropriété. Bien que ce redressement soit la bonne chose à faire, il reste que la période où les frais de condo étaient insuffisants entraînera des conséquences sur les finances de la copropriété. Une ou des cotisations spéciales seront nécessaires pour remettre à niveau le fonds de prévoyance, et pour payer les dépenses résultant du manque d’entretien de l’immeuble.
Lorsque les frais de copropriété sont calculés adéquatement dès le début, ils demeurent stables et les cotisations spéciales sont rares. L’immeuble est ainsi bien entretenu et conserve sa valeur. Toutes les dépenses étant planifiées, la seule raison qui entraînerait une augmentation des frais de condo serait l’augmentation des prix d’un fournisseur.
La promesse d’achat
Il est important d’inclure des clauses conditionnelles à votre offre d’achat pour vous donner le temps nécessaire de vous informer sur plusieurs aspects de la copropriété.
Dans une copropriété, vous n’achetez pas seulement votre condo (la partie privative), mais également une quote-part des parties communes. En plus d’une condition qui stipule l’inspection de la partie privative que vous envisagez d’acheter, c’est donc une excellente idée d’en inclure une des parties communes. Car vous êtes responsable (par paiement des frais communs) de votre quote-part de l’entretien et des réparations de ces parties. Si les parties communes sont dans un mauvais état, vous pouvez vous attendre à des augmentations de frais communs ainsi qu’à une ou des cotisations spéciales dans un futur proche.
La déclaration de copropriété
Quand vous achetez un condo, vous adhérez à la déclaration de copropriété. La déclaration est la « loi » qui régit les copropriétaires. Ainsi, à l’achat de votre condo vous adhérez à cette loi. C’est pourquoi il est EXTRÊMEMENT important de prendre connaissance de la déclaration de copropriété.
Les procès-verbaux des assemblées générales
Les procès-verbaux des trois dernières années peuvent vous en dire beaucoup sur une copropriété. Quels sujets sont discutés? Les problèmes sont-ils résolus d’année en année ou est-ce qu’ils réapparaissent? Y a-t-il souvent des mécontentements entre plusieurs copropriétaires? Par ailleurs, si l’immeuble a connu des problèmes comme de la moisissure, des infestations ou d’importants sinistres, ils devraient avoir été soulevés et discutés à l’assemblée. Lisez ces documents attentivement pour avoir un aperçu de la vie commune de l’immeuble.
Les procès-verbaux des réunions du conseil d’administration
Les procès-verbaux des trois dernières années peuvent vous donner un autre aperçu de la gestion de la copropriété. Le conseil d’administration tient-il des réunions? Quels problèmes y sont discutés? Ces problèmes sont-ils résolus ou évoluent-il au moyen d’une ou plusieurs solutions? Comment se porte la communication entre les administrateurs? Les postes des administrateurs sont-ils les mêmes ou changent-ils d’année en année? S’il y a non-respect des règlements de l’immeuble, la situation est-elle traitée avec sérieux?
L’évaluation et l’assurance de l’immeuble
Assurez-vous de comparer le rapport d’évaluation de l’immeuble à la police d’assurance de l’immeuble. Méfiez-vous d’une police ayant une valeur à neuf de l’immeuble inférieure à la celle du rapport d’évaluation. Vérifiez également les franchises (déductibles) pour les divers sinistres que la copropriété pourrait encourir. La franchise pour les dégâts d’eau vous semble-t-elle élevée? L’immeuble a-t-il connu des dégâts d’eau dans le passé? Par ailleurs, le syndicat a-t-il les fonds nécessaires pour payer la franchise d’assurance advenant un sinistre? Si la réponse est non, vous pouvez vous attendre à recevoir une cotisation spéciale au moment d’un sinistre pour votre quote-part de la franchise d’assurance. Consultez un courtier en assurance de dommages pour bien vous informer.
Procédures judiciaires
Soyez vigilant avant d’acheter un condo si le syndicat est en procédures judiciaires, de médiation ou d’arbitrage. Dépendamment de la situation et du résultat des procédures légales, vous pourriez vous retrouver dans une situation défavorable. Il serait sage d’attendre le résultat avant d’acheter.
——-> Question 2
